Sociale huisvesting: volstaat een laag energieverbruik om sociale huurder uit woning te zetten?

Het Vredegerecht van Beringen heeft geoordeeld dat een laag verbruik van water, gas en elektriciteit op zich onvoldoende is om te besluiten dat een sociale huurder haar woning niet meer effectief bewoont. De sociale huisvestingsmaatschappij kreeg dan ook ongelijk in haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.

Verdenking van niet-bewoning

De zaak ontstond nadat aan de sociale verhuurder werd gemeld dat er mogelijk sociale woningen leegstonden, terwijl een gezin dringend op zoek was naar huisvesting. Kort daarna bezorgde een toezichthouder van het Vlaams Gewest de verbruiksgegevens van een huurwoning, waaruit volgens hem een vermoeden van niet-bewoning bleek.

De verhuurder startte daarop een procedure tegen de huurder. Volgens de sociale huisvestingsmaatschappij verbleef zij niet langer permanent in de woning en schond zij daarmee haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Wat zegt de wet?

De  huurwetgeving schrijft de volgende regels voor:

• Tijdig de overeengekomen of vastgestelde huurprijs betalen. 
• Het pand te onderhouden overeenkomstig de bestemming van het gehuurde goed. 
• Het pand te bewonen zoals een normale huurder die zich in dezelfde omstandigheden bevindt.

Het is aan de verhuurder te bewijzen dat de huurder deze verplichtingen niet nakomt.

Verbruikscijfers onder de loep

Centraal in het geschil stonden de verbruikscijfers van water, gas en elektriciteit. Vooral het lage water- en gasverbruik deed vragen rijzen. De verhuurder vroeg daarom de ontbinding van de huurovereenkomst, de uithuiszetting van de huurder en een bezettingsvergoeding.

De huurder betwistte dat zij de woning verlaten had. Zij legde verklaringen van buren voor en wees erop dat zij overdag buitenshuis werkte bij een maatwerkbedrijf. Daarnaast verklaarde haar huisarts dat zij effectief in de woning verbleef, maar erg zuinig leefde wegens financiële moeilijkheden en medische beperkingen.

"Gemiddeld verbruik" is geen absolute norm

De vrederechter maakte uiteindelijk een genuanceerde analyse van de cijfers. Hoewel het gasverbruik opvallend laag lag, stelde de rechtbank vast dat het elektriciteits- en waterverbruik nog steeds een aanzienlijk deel van het gemiddelde verbruik van een alleenstaande bedroeg.

Belangrijker nog: volgens de rechtbank moet rekening worden gehouden met de concrete leefomstandigheden van de huurder. De huurder werkte overdag, verbleef vaak bij haar moeder voor opvang en maaltijden, en kampte bovendien met psychische en sociale moeilijkheden.

Volgens de vrederechter kan een laag verbruik dus niet automatisch gelijkgesteld worden met afwezigheid of leegstand.

Geen bewijs van niet-bewoning

De rechtbank besloot dat de sociale verhuurder onvoldoende bewijs leverde dat de huurder de woning niet meer permanent bewoonde. Dat zij een belangrijk deel van de dag elders verbleef, betekende volgens de vrederechter niet dat zij haar hoofdverblijfplaats had opgegeven.

De vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst werd daarom volledig afgewezen.

Waarom is dit vonnis relevant?

Dit vonnis onderstreept dat vermoedens van niet-bewoning zorgvuldig moeten worden onderzocht. Lage verbruikscijfers kunnen een aanwijzing vormen, maar zijn op zichzelf geen sluitend bewijs.

De uitspraak toont aan dat rechters rekening houden met de sociale en persoonlijke context van huurders. Binnen sociale huisvesting blijft een individuele beoordeling essentieel.

Bron: vonnis Vredegerecht van kanton Beringen d.d. 31.10.2025 (onuitgegeven).